"집값 큰일났어요" 감당하기 어려울 겁니다 (박은정 감정평가사 1부)

기본 정보

핵심 요약

• 집값 하락 구조 진입: 현재 집값은 하락 추세이며, 공공 공급 확대 논의에도 민간 개발 의사 및 정부 완화 태도 부재로 큰 효과를 기대하기 어렵습니다. • 서울 공급 부족은 수요 상대적 개념: 서울의 공급 부족은 신축 부족에 기인하며, 수요-공급 불균형의 심리적 요인이 크게 작용하므로 과도한 우려 불필요합니다. 광명, 수원 등 수도권 신규 개발로 서울 인구 유출도 발생하고 있습니다. • 정부 공급 대책의 한계: 정부는 공급 확대를 추진하겠지만, 민간 재건축/재개발은 이해관계 조정의 어려움으로 속도 내기 어렵고, 공공 공급은 물리적 시간 제약으로 단기적인 시장 안정화는 어려울 것입니다. • 거래가 하락 및 매수 관망세: 6월 대비 8월 서울 아파트 평균 거래가는 13.4억에서 8억대로 하락했으며, 매도 희망자는 증가했지만 뚜렷한 대책 부재와 금리 인하 기대감에 호가는 크게 하락하지 않고 매수 관망세가 짙습니다. • 구조적 가격 하락 요인: 대출 제한으로 수요 참여가 어렵고, 금리 인상으로 인한 연체/경매 증가, 은퇴 후 자산 처분 매물 증가 등 구조적으로 가격 하락 요인이 존재합니다. • 무리한 대출 경계: 미래 소득 과대평가 및 대출 의존은 위험하며, DSR 25% 수준 유지를 권장합니다. 집 구매 시 장기적으로 버틸 수 있는 재정적 체력을 고려해야 합니다. • 시장 참여 시점: 정부의 매수 장려 정책, 가격 급락 후 매수세가 살아나지 않는 시장 분위기 형성 시점에 참여해도 늦지 않으며, 현재 거주지에 만족하며 조급해할 필요가 없습니다.

전문가 분석

"집값 대폭락과 공급 정책의 딜레마" - 부동산 시장의 구조적 변화 분석

부동산 시장의 급격한 변화: 숫자로 보는 현실

박은정 감정평가사가 제시한 데이터는 현재 부동산 시장의 급격한 변화를 여실히 보여준다. 6월 대책 이후 서울 아파트 평균 거래가가 13억 4천만 원에서 8월 8억 원대로 하락했다는 것은 단순한 조정이 아닌 구조적 변화를 시사한다. 이는 약 40% 수준의 거래가 하락을 의미하며, 2008년 금융위기 이후 가장 급격한 변화라 할 수 있다.

특히 주목할 점은 거래가는 급락했지만 호가는 여전히 높은 수준을 유지하고 있다는 점이다. 이는 매도자들이 현실을 받아들이지 못하고 있거나, 정부의 부동산 부양책을 기대하고 있음을 보여준다. 하지만 매도 희망자가 50%를 넘어 전월 대비 두 배 이상 증가한 것은 매도 압력이 급격히 높아지고 있음을 의미한다.

공급 정책의 근본적 한계

정부가 추진하는 공급 확대 정책은 표면적으로는 합리적이지만 실제 효과는 제한적일 수밖에 없다. 민간 주도의 재건축·재개발 사업은 수많은 이해관계자의 합의가 필요하고, 강남 지역 거주자들이 원하는 '똘똘한 한 채'와 실제 감당할 수 있는 비용 사이의 괴리가 크다는 점이 핵심 문제다.

이명박 정부 시절 연평균 4만 5천 가구가 공급되었던 것과 비교해보면, 현재의 공급 부족 논란은 다소 과장된 측면이 있다. 더욱이 서울의 1인 가구 비중이 40%를 넘어서고, 외곽 지역의 신규 대단지를 선호하는 트렌드가 강화되면서 서울 내 주택 수요 자체가 구조적으로 변화하고 있다.

공공 부문의 직접 공급 역시 물리적 시간이 필요하다는 한계가 있다. 결국 정부는 수요 억제 정책을 병행할 수밖에 없으며, 이는 시장 참여자들에게 더욱 신중한 접근을 요구하게 된다.

금융 정책의 이중 효과

6.17 대책 이후 강화된 대출 규제는 의도한 효과를 거두고 있다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 인해 무리한 레버리지를 활용한 투기 수요가 차단되면서 실수요자 중심의 시장으로 재편되고 있다. 하지만 이는 동시에 유동성 부족으로 인한 거래 급감과 가격 하락을 가속화하는 요인으로 작용하고 있다.

특히 연봉 1억 원인 사람이 적정 수준인 5억 원 대출 대신 과거처럼 무리하게 대출받을 수 없게 되면서, 고가 아파트 시장의 수요가 급격히 위축되었다. 월급 300만 원 기준으로 월 120만 원(40%) 대신 75만 원(25%) 수준의 대출 상환금이 안전하다는 박은정 평가사의 조언은 현실적이면서도 보수적인 접근법을 제시한다.

한국 경제에 미치는 영향

부동산 가격 하락은 한국 경제에 복합적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 긍정적 측면에서는 가계 부채 증가 속도가 둔화되고, 실수요자의 주택 구입 기회가 확대될 수 있다. 또한 부동산에 쏠린 자금이 다른 생산적 투자로 이동할 가능성도 있다.

하지만 부정적 영향도 만만치 않다. 부동산을 담보로 한 대출의 부실화 위험이 증가할 수 있고, 건설업계와 관련 산업의 위축이 우려된다. 특히 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화되면서 고가 주택 매물이 증가하는 상황에서, 이들의 자산 가치 하락은 노후 대비에 심각한 타격을 줄 수 있다.

지역별 격차 심화 우려

'똘똘한 한 채' 선호 현상이 지속되면서 수도권과 지방, 그리고 수도권 내에서도 강남권과 외곽 지역 간 격차가 더욱 벌어질 것으로 보인다. 광명, 수원 등 접근성이 좋은 신규 대단지로 수요가 집중되는 반면, 서울의 낡은 주택이나 지방 도시의 주택은 수요 부족으로 가격 회복이 어려울 전망이다.

이러한 양극화는 지역 경제에도 직접적인 영향을 미칠 것이다. 부동산 가격이 하락하는 지역은 지방세 수입 감소, 상권 위축 등으로 이어질 가능성이 높다.

향후 전망과 대응 전략

박은정 평가사가 강조한 것처럼, 현재 시장 상황에서 가장 중요한 것은 개인의 재정 능력을 냉정히 평가하는 것이다. 과거 부동산 상승기에 형성된 '집은 무조건 오른다'는 믿음을 버리고, 자신이 감당할 수 있는 수준에서 신중하게 접근해야 한다.

40, 50대 무주택자들이 조급해할 필요가 없다는 조언은 시사하는 바가 크다. 시장이 안정될 때까지 기다리면서 자신의 재정 상태를 개선하는 것이 더 현명한 선택일 수 있다. 정부의 매수 장려 정책이 나오고 실제 거래가 활성화될 때까지 충분히 준비할 시간이 있다는 것이다.

부동산 시장의 구조적 변화는 이미 시작되었다. 과열된 시장이 정상화되는 과정에서 발생하는 충격을 최소화하면서, 건전한 주택 시장을 구축하는 것이 현재 우리가 직면한 과제다. 이를 위해서는 정부의 정책 일관성과 시장 참여자들의 합리적 판단이 무엇보다 중요하다.

태그: 부동산하락, 집값폭락, 공급정책, DSR규제, 똘똘한한채, 재건축재개발, 대출규제, 매도물량증가, 수요위축, 부동산시장안정화

주제

• [[DSR]]
• [[공급 부족]]
• [[구조적 하락]]
• [[대출 제한]]
• [[매수 관망세]]
• [[수요 감소]]
• [[정부 대책]]
• [[집값 하락]]

키워드

집값 하락 #공급 부족 #수요 감소 #정부 대책 #대출 제한 #DSR #매수 관망세 #구조적 하락

원본: YouTube에서 보기